Агентский договор, договор на показ и задаток: что должно быть в документах агентства

Важно: это не юридическая консультация

Ниже — общие ориентиры, какие пункты обычно есть в документах агентства. Условия зависят от сделки, объекта, региона и вашей практики, поэтому финальные тексты всегда проверяйте с юристом. В FeedCRM на странице каждого договора и в окне создания есть пометка «проверьте с юристом» — она не печатается, но не даёт забыть.

Какой договор на каком этапе

• Приём объекта от собственника — агентский договор на продажу или сдачу: что поручено агентству, вознаграждение, срок.
• Работа с покупателем или арендатором — агентский договор на подбор объекта, если вы ведёте клиента, а не только показываете.
• Показ — договор на показ (акт просмотра): какие объекты показаны, когда и что будет, если сделку проведут в обход агентства.
• Договорённость о покупке — соглашение о задатке между покупателем и продавцом при участии агентства.

Агентский договор: что прописать

Агентский договор опирается на главу 52 Гражданского кодекса («Агентирование»), в части услуг — на главу 39. Главное — однозначно описать поручение: продать или сдать объект клиента, подобрать объект для покупки или аренды.

• Предмет: что именно поручено и по какому объекту — или требования клиента к объекту при подборе
• Обязанности агентства: реклама или подбор, показы, проверка документов по открытым источникам, сопровождение сделки
• Обязанности клиента: достоверные сведения, доступ к объекту или присутствие на показах, не проводить сделку в обход
• Вознаграждение: процент от цены или фиксированная сумма, срок и способ оплаты
• Срок договора и защита после него: например, 6 месяцев на сделки с лицами и объектами, которых представило агентство
• Порядок отказа от договора, персональные данные, реквизиты и подписи

Договор на показ: зачем он нужен

Самая частая потеря комиссии — клиент посмотрел объект с агентом, а потом нашёл собственника и купил напрямую. Договор на показ фиксирует, что объект показало агентство, и что будет при сделке в обход в течение оговорённого срока.

Удобнее всего подписывать его на показе: таблица объектов с адресом, ценой и датой показа, под каждой строкой — подпись клиента. Если клиент смотрит несколько квартир за день, все они попадают в один документ.

Соглашение о задатке: чем задаток отличается от аванса

Задаток по статьям 380 и 381 ГК РФ — не просто предоплата. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; по вине продавца — продавец возвращает его в двойном размере. Аванс таких последствий не несёт и просто возвращается. Поэтому в соглашении важно прямо назвать сумму задатком и описать последствия.

• Объект: адрес и параметры, цена по будущему договору купли-продажи
• Сумма задатка цифрами и прописью и как она передаётся
• Срок, до которого стороны заключат основной договор
• Последствия: по вине покупателя, по вине продавца, когда никто не виноват
• Заверения продавца: объект не продан, не заложен, не под арестом
• Расписка продавца в получении задатка

Как не перепечатывать данные вручную

Главный источник ошибок в договорах — копирование из прошлого файла: чужая фамилия, старая цена, не тот адрес. Когда клиент, объект и реквизиты агентства уже есть в CRM, документ можно собирать из них.

В FeedCRM для агентств три договора создаются прямо в карточке сделки: ФИО и телефон клиента — из сделки, объект — из базы агентства, продавец в соглашении о задатке — собственник из карточки объекта, агент — тот, кто составляет. Суммы — цифрами и прописью, нумерация — своя для каждого вида. Клиенту уходит ссылка, себе — «Скачать PDF». Подробнее — договоры по шаблону.